Che succede se l’affitto non è registrato? Il contratto è nullo, o meglio inesistente: è come se non fosse mai stato stipulato, anche se esiste una scrittura privata tra le parti. Questo documento è carta straccia e non ha valore neanche tra l’inquilino e il padrone di casa. Con la conseguenza che, in caso di mancato pagamento del canone di affitto, il locatore non potrà utilizzare il contratto per chiedere un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore. È quanto chiarito dalla Cassazione con una sentenza. Volete saperne di più? Contattate lo sportello Stac di Scafati.
È già dal 2008 che la legge, al fine di contrastare il fenomeno degli affitti in nero, ha imposto, come condizione di validità del contratto, l’obbligo di registrazione. Registrazione che è a carico del padrone di casa: egli vi deve provvedere entro 30 giorni dalla firma del contratto e, nei successivi 60 giorni, deve darne comunicazione documentata all’inquilino e all’amministratore di condominio (ovviamente solo se l’appartamento fa parte di un edificio con condominio). Se il padrone di casa non provvede alla registrazione, però, la responsabilità verso il fisco è di entrambi i contraenti in solido: in altre parole, l’Agenzia delle Entrate potrà recuperare l’imposta evasa tanto dal locatore quanto dall’affittuario.
Inoltre la giurisprudenza ha anche chiarito che, sebbene da un punto di vista fiscale sia sempre possibile sanare l’irregolarità, andando a registrare il contratto di affitto anche in ritardo (fino a un anno di tempo è possibile mettersi in regola con il cosiddetto ravvedimento operoso che comporta una applicazione limitata delle sanzioni), da un punto civilistico però questo però non sana la nullità. In altre parole, per il periodo di tempo in cui il contratto è rimasto “in nero” (ossia a partire dal 30° giorno successivo alla sua firma) esso si considera inesistente. Con tutte le conseguenze che a breve indicheremo.
Quali conseguenze se l’affitto è in nero?
-l’affittuario può sempre chiedere la restituzione delle somme versate a titolo di canone di affitto se il contratto non è stato registrato entro 30 giorni dalla sua firma;
-il padrone di casa è tenuto a ridargli tutti i soldi percepiti a titolo di canone di affitto;
-il padrone di casa, se vuole ottenere un indennizzo per l’occupazione dell’immobile, deve avviare un autonomo giudizio contro l’inquilino. Il risarcimento che gli sarà riconosciuto non potrà mai essere pari al canone di affitto convenuto inizialmente nel contratto poiché di esso non vi è alcuna prova documentale.
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Il che significa che un contratto di locazione dichiarato nullo non comporta automaticamente l’indennizzo del locatore per il mancato godimento del bene immobile occupato dal conduttore, ma è onere del locatore chiedere e provare il danno da lui patito o l’ingiustificato arricchimento da parte del conduttore. In altre parole, se questi non si attiva appositamente per chiedere un compenso per il vantaggio fornito all’affittuario, nulla gli è dovuto.
Altra importante conseguenza di un affitto in nero è che, in caso di morosità dell’inquilino, il padrone di casa non potrà mai intimargli lo sfratto secondo la procedura accelerata e più agevole prevista dal codice di procedura civile. Questo perché l’ordinanza di sfratto per morosità viene emessa solo in presenza di una prova scritta del contratto e, come detto, se il contratto non è stato registrato – ed è quindi “in nero” – la prova documentale viene meno.
Dunque il padrone di casa avrà, come unica arma per mandare via l’inquilino, l’avvio di una causa ordinaria (con tempi e costi molto più elevati) di occupazione senza titolo. Non quindi una procedura accelerata consistente in una sola udienza come quando c’è un contratto di affitto registrato.
Ultimo appunto per la caparra. Anche questa, in caso di affitto in nero, andrà restituita con gli interessi. In ogni caso, il padrone di casa non può trattenerla per compensare eventuali danni procurati all’immobile. Chiedete agli esperti di Stac che sapranno aiutarvi a risolvere la vostra situazione.
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